На этапе покупки коммерческой недвижимости, независимо от цели приобретения: инвестиционной или для размещения собственного бизнеса потребитель должен понимать какие финансовые показатели принесет ему эта сделка. Другими словами, при покупке недвижимости необходимо оценить выгоду последующей эксплуатации и реализации.
На рынке коммерческой недвижимости уже сформировалась тенденция снижения цен. Согласно данным официальной статистики за год объекты подешевели на 12-13%, фактически – на 20%. Нынешние сделки доказывают, что наибольшим спросом пользуются сделки с дисконтом в 20% в сравнении с прошлогодними ценами. Снижение цен делают покупку помещения для бизнеса более выгодным, чем его аренда. Однако даже в этом случае покупатель должен трезво оценивать стоимость входа и понимать, как можно использовать объект, если бизнес окажется неэффективным. Наиболее эффективный инструмент оценить эти риски – ставка капитализации объекта. Его не используют крупные эксперты, но он достаточно прост и понятен для рядовых покупателей.
Ставка капитализации определяется следующим способом. Необходимо суммировать все расходы на содержание помещения, включая коммунальные услуги и ежегодный налог и вычесть их из ежегодного дохода, который может принести сдача этого объекта в аренду, таким образом получится условная прибыль владельца. Этот показатель необходимо разделить на стоимость объекта и умножить на 100%.
В идеале ставка капитализации должна быть выше процента по банковскому депозиту. На сегодняшний день он в среднем составляет 8%. Оптимальным считается уровень выхода объекта, если ставка капитализации превышает 10%.
Если же она меньше этого значения, то у собственника есть два вариант. Либо поднять арендную ставку, однако в нынешних условиях избытка пустующих помещений это неэффективно, либо начать действовать еще в моменте принятия решения о покупке, другими словами снижать порог входа – сбивать цену на объект.
Несложный, но наглядный расчет ставки капитализации должен предшествовать принятию решению о покупке объекта коммерческой недвижимости. Если она ниже 10%, то целесообразность такого приобретения под большим сомнением.