19 февраля Минпромторг обратился к владельцам торговых центров с просьбой конвертировать ставки арендной платы в национальную валюту. Если игроки рынка не захотят это сделать добровольно, то ведомство запретит осуществлять аренду в валюте на законодательном уровне. Соответствующий законопроект Минпромторг уже подготовил.
Эксперты компании S.A. Ricci считают, что принудительный перевод ставки арендной платы в рубли негативно отразится на рынке коммерческой недвижимости, повлечет сокращение объемов нового строительства и дальнейшее снижение доверия инвесторов к российскому рынку недвижимости.
По мнению Алексея Богданова, управляющего партнера S.A. Ricci, ценообразование в сегменте коммерческой недвижимости должно осуществляться естественным рыночным путем на основе спроса и предложения. Если рубль станет единственной валютой арендных договоров, то это еще более усугубит шаткий инвестиционный климат на рынке коммерческой недвижимости.
По словам Дмитрия Герастовского, главы департамента складской недвижимости S.A. Ricci, в последнее время рынок коммерческой недвижимости переходит на рублевые ставки арендной платы естественным путем. В частности на складском рынке такая тенденция сформировалась в конце 2014 года, продолжилась и стала повсеместной в 2015 году.
В сегменте офисной недвижимости все бизнес центры класса В и В+ уже используют ставки арендной платы в рублях. Поэтому нововведение затронет только объекты класса А. Они, в основном, кредитовались в валюте, поэтому в данном сегменте сохраняются валютные сделки, однако основная масса пытается пересмотреть условия, новые сделки заключаются либо с валютным коридором, либо в рублях, поясняет глава департамента офисной недвижимости S.A. Ricci Дмитрий Жидков.
По словам Павла Анисимова, заместителя директора торговой недвижимости S.A. Ricci, в прошлом году многие торговые операторы перешли на ставку арендной платы, привязанную к проценту от товарооборота в рублях. Ряд крупных торговых центров, таких как Метрополис и Галерея продолжают использовать долларовые ставки. Как правило, это договора долгосрочной аренды, которые были заключены ранее. На практике арендный поток естественным образом перешел на национальную валюту.
Директор департамента консалтинга и оценки S.A. Ricci Александр Морозов считает, что вопрос ухода от доллара для новых и старых контрактов следует рассматривать по отдельности. Во всех сегментах коммерческой недвижимости уже произошел переход на рублевые ставки арендной платы либо ставка зафиксирована в определенном валютном коридоре. Отдельно необходимо рассматривать валютные контакты, которые были заключены до декабря 2014 года. Объекты коммерческой недвижимости до этого периода строились с привлечением кредитов в американской валюте (поскольку кредитные ставки долларовых кредитов были существенно ниже рублевых) сроком на 10-20 лет. Поэтому пересмотр арендной платы в таких коммерческих объектах не будет одобрен кредитными организациями. Принуждение к рублевым арендным ставкам усугубит сложную ситуацию с инвестициями на рынке коммерческой недвижимости.